Acheter un bien immobilier
L'AGENCE IMMOBILIERE
L'agent présentera la meilleure sélection de biens, vous conseillera sur les meilleures zones où investir, comparant les prix, les prestations et la qualité.
Vous pourrez lui demander les détails des dépenses annuelles pour entretenir la propriété, la taxe foncière municipale (IBI), les charges pour la collecte des ordures, les frais de copropriété,les charges d'eau, les charges d'électricité et une estimation de l'impôt sur le patrimoine se rapportant à la propriété que vous voulez acheter.
Votre décision d'acheter étant prise, il vous sera demandé de payer immédiatement un dépôt de réservation, assurant de ce fait, que la propriété ne sera pas vendue à un autre acquéreur.
La prochaine étape après paiement du dépôt de réservation,
est de mettre en évidence les conditions d'achat par écrit. A ce moment l'agent immobilier ou les avocats rédigeront le contrat privé. Il est d'usage de payer un dépôt de dix pour cent du prix à l'échange des contrats, qui n'est normalement pas remboursable si l'acheteur manque à ses engagements. Inversement, si le vendeur manque à remplir ses obligations, vous serez fondés à la résolution du contrat et à réclamer des dommages ou à demander l'exécution obligatoire du contrat. Avant que votre avocat ou l'agent immobilier n'échange les contrats, il aura terminé ses recherches et investigations au cadastre et autres organismes concernant la propriété.
Enfin, au jour fixé pour la signature,
vous vous rendrez en présence de l'agent immobilier et/ou de votre avocat chez un notaire pour signer l'acte notarié, titre constitutif de propriété. Vous ferez le paiement final au vendeur qui signera simultanément la passation de propriété, et vous remettra les clés. A cette étape, la vente est terminée. Immédiatement après la signature, le notaire faxera les détails de l'acte notarié au registre cadastral local pour informer de l'identité du nouveau propriétaire, de manière à prévenir une deuxième vente de la propriété. De cette manière, le notaire et le cadastre agissent ensemble pour protéger et garantir vos intérêts. Vous payerez a ce moment les taxes relatives à votre achat. L'acte notarié original, soumis au registre cadastral pour enregistrement , vous sera remis 2 à 3 mois plus tard. Vous repartirez néanmoins avec une copie simple certifiée. L'agent immobilier arrangera le transfert à votre nom des services publics et services tels que eau et électricité et organisera leur paiement par une banque locale dans laquelle vous aurez ouvert un compte.
Vous devrez également si vous achetez un bien immobilier sur le sol espagnol pour la première fois, demander un N.I.E (numéro d'identification pour les étrangers) nécessaire pour chaque personne qui achète. Ce numéro sera indispensable le jour de votre acte chez le notaire. L'agent immobilier vous renseignera sur cette formalité.
ETAPES DE L'ACHAT DANS LE NEUF
Si vous souhaitez acquérir un logement neuf en Espagne, vous devez connaître vos droits et savoir qu'au moment de la signature du contrat vous devrez demander les documents ci-dessous:
Le constructeur vous livrera une copie du projet technique approuvé, de la licence de construction, du certificat d'urbanisme, pour vous assurer que l'entreprise a respecté toutes les formalités requises par la fonction publique.
Une autre démarche est de déterminer au registre foncier si le propriétaire de la propriété que vous désirez acheter est en effet l'entreprise constructrice ou bien le promoteur immobilier avec lequel vous allez signer le contrat de vente et s'il existe des charges sur la propriété.
Tout document livré en échange d'une somme importante d'argent pour la réservation d'un logement sera toujours un contrat de vente.
Le prix indiqué doit être le prix total du bien, compris la TVA.
- Doit apparaître clairement la surface utile.
- Le délai de livraison du logement doit être déterminé et mentionné.
- L'entité bancaire qui avalise les sommes que vous versez pendant la construction du logement doit être connue.
Vous verserez le dernier paiement lors de la réalisation du titre de propriété.
Vous pouvez choisir le notaire chez qui vous souhaitez signer votre acte d'achat définitif.
En ce qui concerne les taxes, vous devrez payer la TVA, c'est-à-dire 7% sur la valeur du logement et lors de la signature du contrat de vente chez le notaire, les frais de notaire, registre et gestion.
GARANTIES PRÉVUES PAR LA LOI DANS L'ACHAT DE VOTRE LOGEMENT NEUF
A. Aval des sommes livrées en acompte. Les promoteurs sont tenus de garantir le remboursement des versements anticipés plus l'intérêt dans les cas où la construction du logement n'a pas commencé ou n'a pas été finalisé dans le délai convenu ou dans les cas où le projet n'ait pas reçu le certificat d'habitabilité.
Il peut s'avaliser de manière générale pour tous les acheteurs et pour toutes les sommes versées ou de manière individuelle. En tout cas, il est obligatoire et le promoteur est obligé de le réaliser sans exiger de versement supplémentaire. De cette façon vous aurez la garantie de pouvoir récupérer votre argent si la promotion n'était pas achevée.
B. Possibilité de choisir librement l'entité bancaire pour y réaliser l'inscription hypothécaire. L'annulation de l'inscription hypothécaire et le paiement de l'assurance sur les sommes versées en acompte seront toujours à la charge du vendeur. Les frais d'annulation du prêt seront à la charge du vendeur.
C. Responsabilité des différentes personnes qui prennent partie dans la construction. Si vous achetez un logement en Espagne, vous avez le droit de faire une réclamation devant toutes les parties qui mènent à bien la construction et la vente du logement s'il se produisait un inaccomplissement des accords. Il faudrait éclaircir ici la différence entre promoteur et constructeur. Le premier prend en charge le financement de la construction, d'habitude c'est lui qui dirige le reste des parties. Il peut aussi être le vendeur des logements ou même le constructeur, en tout cas, il sera responsable des défauts de la construction et, avec le constructeur, le premier qui doit la garantir. C'est pourquoi, avant d'acheter un logement, il est conseillé de savoir exactement qui sera le promoteur et le constructeur dont la solvabilité et le prestige seront la garantie d'un bon achat.
D. Possibilité de choisir le notaire devant lequel réaliser l'acte de propriété. Le vendeur ne peut pas obliger à l'acheteur de réaliser l'acte de propriété devant un notaire déterminé.
De la même façon, le vendeur ne peut pas vous exiger le choix d'une entité bancaire déterminée pour y réaliser l'inscription hypothécaire. Dans le cas où vous désiriez changer d'entité bancaire ou de notaire, personne n'aura le droit de vous demander un versement supplémentaire.
E. Droit de l'information. Le vendeur doit vous fournir toute l'information concernant les plans du logement, sa description, surface utile, description du bâtiment et communauté si nécessaire, renseignements sur l'inscription de la propriété au registre foncier, information complète sur le prix et conditions de paiement. Toutes ces informations devront être mentionnées au contrat de vente ou réservation ou dans un autre document afin que vous puissez l'exiger si nécessaire.